Причины отказа в выдаче ипотеки

Несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране, банки пока не стали строже оценивать ипотечных заемщиков. По словам специалистов, отказов в получении жилищных кредитов сейчас не больше, чем в более благополучные времена. Никто не закручивает гайки, не заносит в список нежелательных представителей большинства профессий. Проблема в том, что, если банк все же отказал, заемщика о причине этого отказа не извещают. О наиболее частых причинах отказа в получении ипотечного кредита и о том, может ли заемщик как-то повлиять на ситуацию, рассказали специалисты.

Основной показатель, от которого зависит, одобрит банк кредит или нет, вот уже несколько лет остается неизменным. Решающее значение при обращении за кредитом в последнее время приобрела кредитная история. Практика показывает, что люди, раньше допускавшие просрочки по кредитам, чаще выходят на них повторно. Поэтому, оценивая клиента, банк отслеживает, насколько аккуратно человек до сих пор расплачивался по взятым на себя обязательствам.

Причем в некоторых случаях клиент может даже не подозревать, что у него есть проблемы с кредитами. Многие брали потребительские кредиты, особенно не вникая в условия договора, одновременно с таким кредитом зачастую выпускалась кредитная карта, за обслуживание которой нужно было платить, о чем клиенты банка нередко забывают. В результате копится долг за обслуживание этой карты, на эту сумму начинают насчитываться штрафы, и через какое-то время сумма долга вырастает в разы. Несмотря на то, что по основному кредиту клиент давно расплатился и пребывает в уверенности, что с кредитной историей у него все в порядке, возникает просрочка. Чтобы подстраховаться от таких неожиданностей, специалисты советуют клиенту до подачи заявки в банк заранее заказать выписку из бюро кредитных историй. Мало кто знает, но каждый имеет право раз в год совершенно бесплатно получить информацию о своей кредитной истории. Однако для этого нужно представлять, в каком из расположенных на территории России кредитных бюро хранятся данные заемщика. Зачастую информация о кредитах, полученных в Красноярске, может быть там, где находится головной офис банка. Поэтому специалисты рекомендуют направлять запросы в самое крупное Национальное бюро кредитных историй (НБКИ).

В кризис причиной отказа могут стать обстоятельства, связанные не только с самим клиентом, но и с предприятием, на котором он работает. По словам специалистов, в получении кредита может быть отказано, если у предприятия существует налоговая задолженность, компания ведет судебное разбирательство с банками, есть задержки в выплате заработной платы. Банк в подобной ситуации страхуется от того, что клиент может потерять доход и окажется неспособен платить по кредиту.

«В моей практике был случай, когда обратившемуся в банк за ипотекой человеку отказали, потому что предприятие имеет долги по крупному кредиту, взятому на развитие бизнеса, — рассказывает руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова. — При этом сам человек об этой ситуации, разумеется, не знал».

Большинство банков к этому моменту используют два способа подтверждения информации о доходах заемщика: справкой по форме 2-НДФЛ и по форме банка. «В последнем случае банк оставляет за собой право провести проверку, насколько достоверны указанные в ней сведения, — говорит Ирина Селиванова. — Сейчас банки имеют право запросить информацию об отчислениях работодателя в Пенсионный фонд. Причем Сбербанк при этом проверяет конкретного человека, а остальные — фирму, в которой работает заемщик. То, какой объем отчислений производит эта компания. Сопоставляя доходы заемщика и сумму кредита, они могут отказать либо постараются размер кредита уменьшить».

Среди прочих перечисленных специалистами наиболее распространенных причин отказа — большой промежуток в трудовой деятельности, значительный временной разрыв между тем, когда человек ушел с предыдущего места работы, и тем, когда устроился на новое. Судимость, особенно по финансовым статьям. При этом не имеет значения, насколько давно она была погашена. Имеющиеся долги даже по небольшим штрафам и по оплате коммунальных услуг, опубликованные на сайте судебных приставов.

«Сами клиенты обычно редко что-либо делают, чтобы проверить свой статус в качестве потенциального заемщика, — говорит руководитель службы ипотеки компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Жанна Малахова. — Они не только не заказывают выписку из кредитной истории, но и не заходят на сайт судебных приставов, чтобы установить, числится ли за ними какой-то долг, или на сайт УФМС — удостовериться, что их паспорт действителен. Несколько лет назад на сайте УФМС «полетела» база данных, и паспорта, выданные до определенного периода, стали считаться недействительными. В нашей практике были связанные с этим отказы. При проверке появлялась информация о недействительности паспорта».

Кроме того, заявку может не пропустить скорринговая система. Дело в том, что, принимая решение о выдаче ипотеки, банк оценивает потенциального заемщика по набору стандартных параметров — это возраст, трудовая деятельность, стаж на последнем месте работы. Для того чтобы получить кредит, человеку нужно набрать определенное количество баллов. Совпадение каждого параметра клиента с образом идеального для банка заемщика добавляет ему баллов. Несоответствие, наоборот, приводит к тому, что по этому параметру он получает минус. Наличие у заемщика высшего образования приносит ему балл, стаж работы больше шести месяцев на одном месте — еще один, баллы начисляются также за общий стаж работы.

Иногда для того, чтобы получить одобрение по кредиту, человеку может не хватить всего нескольких баллов.

Как можно изменить ситуацию?

На вопрос, можно ли как-то поменять ситуацию к следующему визиту в банк, специалисты отвечают, что все зависит от причины отказа. Одни обстоятельства вполне можно корректировать, с другими, как плохая кредитная история, сделать что-то очень сложно.

«В конечном счете все, конечно, зависит от количества и качества просрочек, — объясняет Жанна Малахова. — Если клиент допустил просрочку по овердрафту на пару дней, и мы это видим, с такой заявкой можно поработать. Не все банки возьмут такого клиента, но мы знаем, что один банк смотрит кредитную историю за последние пять лет, другой — за последние семь лет. Кто-то смотрит кредитную историю только после 2009 года, момента завершения предыдущего кризиса. Зная ситуацию, мы подаем заявку в тот банк, где шансы получить положительное решение у этого конкретного клиента выше. Безнадежных ситуаций мало, клиенты в последнее время более осознанные. Если же проблема в плохой кредитной истории, и при обслуживании предыдущего кредита клиент допускал значительные просрочки, мы обычно за таких клиентов не беремся».

При этом, чтобы банк отказал в получении ипотечного кредита, срок просрочки может быть совсем небольшим. «Внутренние документы основных игроков ипотечного рынка, на долю которых приходится основная масса кредитов, не позволяют им давать займы тем, у кого когда-то была просрочка свыше пяти дней, — объясняет Ирина Селиванова, — заявку на соответствие этому параметру проверяет машина. Если подобная просрочка произошла более пяти лет назад, есть вероятность, что машина этот факт пропустит. Есть банки, которые в этих обстоятельствах готовы в индивидуальном порядке рассматривать клиента, запросить выписку об обслуживании счета. К примеру, клиент во время обслуживания предыдущего кредита попал в сложную жизненную ситуацию, потерял работу, поэтому платил не всю сумму по кредиту, а столько, сколько на тот момент мог. Ряд банков, если видят в выписке из кредитной истории, что клиент добросовестно относился ко взятым на себя обязательствам и к этому моменту полностью расплатился по долгам, могут ипотеку одобрить».

Если же просрочки длительные и серьезные, то все попытки сейчас как-то повлиять на ситуацию, по словам специалистов, вряд ли принесут результат. «В последнее время появились банки, которые предлагают проблемным клиентам услугу «кредитный доктор», — рассказывает Ирина Селиванова, — людям с плохой кредитной историей, которым отказали в ипотеке несколько банков, советуют продемонстрировать кредитным организациям, что их финансовое положение улучшилось. Для этого в этом банке берется и аккуратно гасится небольшой кредит. В кредитной истории появляется новая запись о новом погашенном займе. Однако такой подход в дальнейшем может улучшить ситуацию при оценке клиента только при получении потребительского кредита и не повлияет на мнение банка при оценке заявки на ипотеку. Ипотека — это долговременное обязательство, которое зачастую берется на десятки лет, в кредит выдаются миллионы рублей, поэтому такой попытки исправить ситуацию для банка недостаточно».

Если причина отказа не в плохой кредитной истории, на ситуацию можно влиять. Если кредит не выдали из-за уже существующей у клиента высокой кредитной нагрузки, нужно закрыть действующие кредитные карты, погасить существующие долги и после этого снова обращаться за ипотекой.

Тем, у кого просрочка возникла в связи с появлением долгов за обслуживание кредитной карты, специалисты советуют попробовать взять справку в банке, из-за карты которого возникла такая задолженность, что просрочка является технической. В этой справке должно быть указано, что у клиента действительно была кредитная карта с определенным лимитом, что клиент ей не пользовался, просрочка возникла в связи с тем, что вовремя не была внесена плата за годовое обслуживание.

«Банки крайне редко такое дают, но если задаться целью, получить эту справку можно. Все решается в индивидуальном порядке, нужно обращаться в банк, — говорит Жанна Малахова. — Люди же часто опускают руки, не предпринимают попыток как-то урегулировать ситуацию. Многие до сих пор считают, если они получили отказ в одном банке, кредит им больше нигде не дадут».

Тем, кто раньше допускал неоднократные просрочки при выплате кредита, остается выбирать из небольшого числа банков, готовых рассматривать таких клиентов. «Эти банки за лояльность своего рассмотрения берут комиссию, размер которой может доходить до пяти — семи процентов от суммы кредита. При сумме кредита в несколько миллионов речь идет о десятках тысяч рублей. Такова плата за решение ситуации на ипотечном рынке», — говорит Ирина Селиванова.